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Crédit d'impôt sur les actes notariés (Bëllegen Akt)

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Le crédit d’impôt (loi du 30 juillet 2002) (Mémorial A numéro 82 de l’année 2002), modifié(e) par la loi du 22 octobre 2008 " Pacte logement" (Mémorial A numéro 159 du 27 octobre 2008), modifié(e) par l'article 8 de la loi du 21 décembre 2012 (Mémorial A numéro 270 du 28 décembre 2012).

Avertissement

Les articles 34 et 39 de la loi du 22 octobre 2008 portant promotion de l'habitat et création d'un pacte logement avec les communes ont apporté entre autres certaines modifications à la loi modifiée du 30 juillet 2002. Pour plus de détails, il y a lieu de consulter la  circulaire numéro 738 du 31 octobre 2008.


Principe

La loi prévoit que toute personne physique, lors de la passation de l’acte notarié portant acquisition d’une habitation personnelle, peut bénéficier d’un crédit d’impôt d’un montant maximal de 20.000 euros, à valoir sur les droits d’enregistrement et de transcription normalement dus.

Aucune condition de fortune, de valeur de l’immeuble, de revenu cadastral, de revenus des acquéreurs est prise en considération.

L’administration percevra dans tous les cas un montant minimal de cent euros à titre de droit d’enregistrement.

Conditions

L’octroi du crédit d’impôt est subordonné à certaines conditions, notamment (engagements à indiquer dans l'acte notarié svt. art. 7 de la loi):

  • l’occupation effective et personnelle du logement acquis, endéans un délai de deux ans et pendant une durée de deux ans, sauf les dérogations y prévues
  • défense de location ou d’affectation à d’autres fins pendant deux années
  • la condition de résidence au Luxembourg au moment de la passation de l’acte notarié et le report de l’octroi si cette condition est remplie plus tard

    Condition de résidence :

    La loi prévoit que toute personne résidant dans l'un des Etats de l'Espace Economique Européen peut se faire imputer le crédit d'impôt directement au moment de la passation de l'acte notarié.

    Les personnes avec résidence en dehors de l'un de ces Etats, mais qui ont l'intention d'établir leur résidence effective au Grand-Duché de Luxembourg, n'obtiendront pas immédiatement la réduction d'impôt prévue dans la loi.
    L'abattement leur est appliqué lorsqu'ils occupent réellement l'immeuble. Il est important de noter que ces acquéreurs sont tenus également à la condition que l'acte notarié contienne les engagements prévus à l'article 7 de la loi, notamment celui d'occuper personnellement l'immeuble.
    Pour obtenir la restitution des droits, l'acquéreur adressera une demande écrite au receveur compétent, appuyée d'un certificat de résidence.

Après deux ans d’occupation, les acquéreurs sont libres de disposer de leur logement, l’abattement étant définitivement acquis. Pour obtenir une nouvelle réduction il faut notamment que deux conditions soient remplies :

  • il faut qu’il reste un solde du crédit d’impôt à l’acquéreur
  • il faut habiter personnellement ce nouveau logement

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Nature des conventions

L’abattement pourra être accordé pour les acquisitions soit en pleine propriété soit en nue-propriété ou en usufruit aboutissant à la réunion de ces deux droits sur la même tête, effectuée par :

  • vente
  • adjudication
  • licitation
  • partage (avec retour ou plus-value)
  • échange (avec retour ou plus-value)
  • la constitution ou l'aliénation du droit d'emphytéose
  • la constitution ou l'aliénation du droit superficie

Ne sont pas visées les acquisitions (prises dans un sens plus large) réalisées en moyen de donations ou de successions.

Objet de l’acquisition

En ce qui concerne la nature de l’immeuble destiné à servir d’habitation, la loi prévoit d’accorder la réduction fiscale :

  • aux places à bâtir situées dans une zone d’habitation et sur laquelle il peut être érigé immédiatement une construction en vertu d’un règlement sur les bâtisses
  • aux immeubles « destinés à servir d’habitation » principale, personnelle et effective à son propriétaire. Sont compris également les immeubles en voie de construction
  • aux dépendances bâties ou non : a titre d’exemple, on citera parmi les dépendances bâties, garages, remises, granges ; les dépendances non bâties p.ex. les jardins, toutes ces dépendances pouvant être soit attenantes ou séparées de l’immeuble d’habitation principale, mais situées à proximité de celui-ci

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Les délais (délai d’occupation/durée d’occupation)

Il y a lieu de distinguer.

  • le délai d’occupation c.-à-d. le délai dans lequel les acquéreurs doivent occuper l’immeuble acquis.
    L’article 10 stipule que l’occupation doit être effective dans un délai de deux ans à compter de la date de l’acte notarié d’acquisition.
    En cas d’acquisition d’une place à bâtir ou d’un immeuble en voie de construction, ce délai est fixé à quatre ans.
    Toutefois, ceux-ci peuvent être prorogés par décision du directeur de l’administration de l’enregistrement.

    En cas de non respect du délai d'occupation :
    A défaut de demandes en prorogation, l’inobservation des délais de deux respectivement quatre ans, respectivement prorogés, donne lieu au remboursement total de l’abattement accordé pour l’opération concernée. Dans tous les cas où il y a lieu au remboursement, celui-ci est restitué à l’administration avec les intérêts légaux à partir du jour de l’octroi de l’abattement.

  • la durée d’occupation, c.-à-d. le temps d’occupation de l’habitation, requis pour bénéficier définitivement de l’abattement fiscal.
    L’occupation doit rester un fait acquis pendant une durée ininterrompue de deux ans au moins. Toutefois le directeur de l’administration de l’enregistrement peut dispenser de cette condition dans les cas où celle-ci ne peut être respectée pour des cas de force majeure ou à la suite d’une situation telle que :

    • la maladie de l’acquéreur, rendant impossible l’occupation de l’immeuble, dûment constatée par certificat médical
    • la vente forcée de l’immeuble
    • l’expropriation pour cause d’utilité publique
    • le décès du conjoint
    • le divorce ou la dissolution du partenariat légal

    Cette liste n’est pas limitative. D’autres cas pourront être pris en considération, pour autant que les faits et circonstances de l’abandon sont indépendants de la volonté ses bénéficiaires.

    En cas de non respect de la durée d'occupation :
    Les acquéreurs, qui au cours de la période d'occupation de deux ans, vendront l'immeuble respectivement l'affecteront à un autre usage sont soumis à l'obligation de remboursement comme en cas de non respect du délai d'occupation. Etant donné que ce remboursement a pour effet de reconstituer le crédit d'impôt jusqu'à concurrence de l'abattement consenti et remboursé, les acquéreurs jouiront de nouveau de la totalité de leur crédit, sous réserve de rembourser les intérêts dus sur l'abattement.

    A noter que le compromis de vente vaut vente avec transfert immédiat de la propriété de l’immeuble: en conséquence, la période d'occupation de deux ans n’est pas respectée si l’immeuble est cédé par signature d’un compromis avant l’expiration de ce délai. Il est cependant possible de reporter le moment de transfert de l’immeuble au moment de la passation de l’acte notarié en prévoyant dans le compromis une clause spéciale libellée, par exemple, comme suit :

    « Le transfert de propriété aura lieu le jour de la signature de l’acte authentique. »
    « L’acquéreur aura la propriété du bien vendu à compter de la signature de l’acte notarié. »
    « La vente prend effet à la date de la signature de l’acte notarié. »

    Si l’une de ces clauses figure au compromis, la durée d’occupation de deux ans est respectée même si le compromis est signé avant l’expiration de ce délai : dans ce cas, aucun remboursement n’est dû à condition que la passation de l’acte notarié se fasse après l’écoulement du délai de deux ans.


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